الناشط Starboard لديه حصة في Healthcare Realty Trust. يظهر طريقان لخلق القيمة

عمل: صندوق الرعاية الصحية العقارية هي صندوق استثمار عقاري ذاتي الإدارة والإدارة يمتلك ويدير مباني العيادات الخارجية الطبية التي تقع في المقام الأول حول حرم المستشفيات. تقوم الشركة بتنمية محفظتها بشكل انتقائي من خلال شراء العقارات وتطويرها. وتضم محفظتها ما يقرب من 700 عقار تبلغ مساحتها الإجمالية أكثر من 40 مليون قدم مربع، وتتركز في 15 سوقًا نموًا. تقع عقارات الشركة في أسواق عالية النمو مع مزيج واسع من المستأجرين يشمل أكثر من 30 تخصصًا طبيًا.

قيمة سوق الأوراق المالية: 6.38 مليار دولار (17.99 دولارًا للسهم الواحد)

ملكية: 5.90%

متوسط ​​التكلفة: 17.14 دولارًا

تعليق الناشط: يعد Starboard مستثمرًا نشطًا ناجحًا للغاية ويتمتع بخبرة واسعة في مساعدة الشركات على التركيز على الكفاءة التشغيلية وتحسين الهامش. اتخذت Starboard ما مجموعه 155 حملة ناشطة في تاريخها وحققت متوسط ​​عائد قدره 23.37% مقابل 14.29% للحملة. راسل 2000 خلال نفس الفترة.

في 26 نوفمبر، قدمت شركة Starboard طلبًا ثلاثي الأبعاد إلى هيئة الأوراق المالية والبورصات الأمريكية، حيث كشفت عن موقف بنسبة 5.90% في Healthcare Realty Trust.

صندوق الرعاية الصحية العقارية (HR) هو صندوق استثمار عقاري يمتلك ويدير مباني العيادات الخارجية الطبية الموجودة في المقام الأول في حرم المستشفيات أو حولها. وفي 28 فبراير 2022، أبرمت الشركة اتفاقية للاندماج مع Healthcare Trust of America (HTA) في صفقة بقيمة 18 مليار دولار تقريبًا. على الرغم من الموافقة القوية لمساهمي الموارد البشرية بنسبة 92% من الأصوات التي تم الإدلاء بها، كان الاندماج مخففًا إلى حد ما لمساهمي الموارد البشرية حيث تضمنت الصفقة معدل سقف أقل من 5%، في حين كان تداول الموارد البشرية أعلى من ذلك في ذلك الوقت.

لكن الإدارة أتيحت لها الفرصة لإظهار الحكمة في عملية الاستحواذ من خلال دمج الشركتين، والتعرف على أوجه التآزر وخفض التكاليف وخفض معدل الحد الأقصى إلى أقل من معدل الحد الأقصى المختلط البالغ 4.85٪ المتضمن في عملية الدمج. هذا لم يحدث. وبعد ما يزيد قليلاً عن عامين، ارتفعت نفقات تشغيل العقارات من 31% إلى 37%، أي أعلى بعدة نقاط مئوية من نظيراتها. علاوة على ذلك، يبلغ عائد الأموال من العمليات (“FFO”) 9٪، وهو أعلى بكثير من نظيراتها في نطاق 5٪ إلى 6٪. وأخيرًا، يبلغ معدل الحد الأقصى 7%، وانخفض السهم بما يزيد عن 15%، مقابل زيادة قدرها 33% في مؤشر Russell 2000. منذ حوالي ثلاثة أسابيع، كان الرئيس التنفيذي للشركة منذ فترة طويلة، تود ميريديث، الذي شغل منصب الرئيس والمدير التنفيذي لمدة ثماني سنوات وقضى ما مجموعه 23 عامًا مع شركة Healthcare Realty، تنحى عن منصبه.

المساعدة في الطريق، في شكل قيمة Starboard (على الرغم من أنني لست متأكدًا مما إذا كانت هذه هي الطريقة التي تنظر بها الشركة إليها). ومع ذلك، فإن شركة Healthcare Realty تمر الآن بنقطة انعطاف حرجة، وهناك طريقان لفتح القيمة هنا. الأول هو أن تظل شركة مستقلة، الأمر الذي يتطلب تعيين رئيس تنفيذي جديد، وهي الوظيفة الأكثر أهمية لمجلس إدارة الشركة. ومع ذلك، بعد الدخول في عملية استحواذ مشكوك فيها والإشراف على فريق إداري ضعيف الأداء، سيكون من حق المساهمين التساؤل عما إذا كان هذا هو المجلس المناسب للشروع في هذا البحث الحاسم. لذا، فإن السير في هذا المسار بطريقة تخلق قيمة للمساهمين يعني تجديد مجلس الإدارة. نتوقع أن ترغب شركة Starboard في الحصول على مقعد واحد على الأقل للمساعدة في هذا القرار. من هنا، تحتاج الشركة بشدة إلى تحول تشغيلي لمعالجة هيكل التكاليف المتضخم لجعل شركة Healthcare Realty أكثر انسجامًا مع أقرانها، وهو أمر آخر أظهرت شركة Starboard أن لديها خبرة فيه على مستوى مجلس الإدارة. قد يكون هذا طريقًا طويلًا وغير مؤكد، لكنه بالتأكيد قابل للتنفيذ مع مجلس الإدارة المناسب وفريق الإدارة.

وهذا يقودنا إلى المسار الثاني الأقصر والأكثر تأكيدًا: بيع عقارات الرعاية الصحية. إذا كان هناك شيئان يضعان الشركة في حالة زائفة، فهما وصول ناشط ورحيل رئيس تنفيذي. هذه الشركة لديها كل من هؤلاء. هناك العديد من المستحوذين الاستراتيجيين المحتملين لهذه الشركة – وتحديداً الشركات الكبرى التي تكون تكلفة رأس مالها ومعدلات رأس مالها أقل، مثل برج البئر, هيلثبيك و فينتاس، والتي تتراوح معدلات الحد الأقصى لها تقريبًا من 5٪ إلى 5.5٪. هذه ليست مجرد فرضية أكاديمية. لقد تم بالفعل إظهار اهتمام المشترين الاستراتيجيين: بعد حوالي شهر من موافقة شركتي Healthcare Realty وHealthcare Trust of America على الاندماج، عرضت شركة Welltower الاستحواذ على Healthcare Realty مقابل 31.75 دولارًا أمريكيًا للسهم في عرض نقدي بالكامل بقيمة 5 مليارات دولار تقريبًا (أنهت الشركة جلسة يوم الجمعة عند 17.99 دولارًا للسهم الواحد). ومن المثير للاهتمام أن نلاحظ أنه عندما تمت الموافقة على اندماج صندوق الرعاية الصحية الأمريكي، عارض صندوق الناشط Land and Buildings الصفقة دون جدوى لصالح عرض Welltower.

بشكل عام، ترتعد مجالس الإدارة وفرق الإدارة عند التفكير في الناشط. لكن يجب على هذا المجلس أن يرحب بـ Starboard ليس فقط بسبب سمعته كناشط بناء يعمل بشكل جيد مع الإدارة لخلق القيمة، ولكن لأن Healthcare Realty عند نقطة انعطاف حيث يتعين على مجلس الإدارة أن يقرر ما إذا كان سيجري بحثًا كاملاً لمدير تنفيذي جديد على المدى الطويل أو استكشاف عملية بيع. في كلتا الحالتين، من المفيد أن يكون لديك ممثل للمساهمين مثل Starboard. Starboard هو أحد كبار الناشطين في مجال العمليات وحوكمة الشركات. إذا كان المسار الأول ــ البحث عن رئيس تنفيذي جديد ــ هو المسار الصحيح للمساهمين، فليس هناك من هو أفضل منه للعمل مع مجلس الإدارة في تنفيذ تلك الخطة. في حين أن الشركة هي أبعد ما تكون عن ناشط “بيع الشركة”، فهي كيان ائتماني وحيوان اقتصادي سيفعل كل ما هو في مصلحة المساهمين. علاوة على ذلك، إذا كانت هناك فرصة لبيع الشركة، فسوف يقارنون ذلك بخطة العثور على رئيس تنفيذي جديد. وهذا مشابه جدًا لما فعلته الشركة في إحدى حملاتها الناشطة السابقة. في عام 2018، تكشفت حالة مماثلة ذات مسار مزدوج في شركة Forest City Realty Trust. في البداية، سلكت شركة Starboard طريق خلق القيمة على المدى الطويل، حيث قامت بتحديث مجلس الإدارة والتركيز على تحسين هيكل تكاليف الشركة. ومع ذلك، خلال هذه العملية، ظهرت شركة Brookfield Asset Management في الصورة بعرض للاستحواذ على شركة Forest City Realty بسعر 25.35 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد – وهي علاوة ضخمة. كان هذا عرضًا لا تستطيع شركة Starboard رفضه ببساطة، وخرجت الشركة من هذا الوضع بارتفاع بنسبة 47.27% مقارنة بخسارة 7.2% لـ Russell 2000 خلال نفس الفترة.

في حين أننا نعتقد أن الإدارة يجب أن ترحب بـ Starboard في هذا المنعطف الحاسم، فقد فوجئنا بفرق الإدارة من قبل. ولم ترشح شركة Starboard المديرين رسميًا بعد، وأمام الشركة حتى 10 ديسمبر للقيام بذلك. لم يعد هذا وقتًا طويلاً للاتفاق على تسوية، ويمكننا أن نرى قائمة Starboard ترشح قائمة فقط للحفاظ على خياراتها في المستقبل.

كين سكواير هو مؤسس ورئيس 13D Monitor، وهي خدمة أبحاث مؤسسية حول نشاط المساهمين، ومؤسس ومدير محفظة صندوق 13D Activist Fund، وهو صندوق استثمار مشترك يستثمر في محفظة من استثمارات الناشطين 13D. Healthcare Realty Trust مملوكة للصندوق.