أنت تشتري منزلاً وتتفاوض مع البائع عندما تطلب بعض التنازلات. يوافق البائع على استخدام بعض أمواله لتحلية الصفقة. الآن، الأمر متروك لك لتحديد الامتيازات التي ستمنحك أكبر قيمة.
إليك ما تحتاج إلى معرفته أثناء تقييم خياراتك.
الطرق الثلاث لاستخدام امتيازات البائع
عندما يكون البائع على استعداد للعمل معك لجعل المنزل في متناول الجميع، فهناك ثلاث طرق رئيسية يمكنهم من خلالها مساعدتك.
-
أولاً، يمكنهم منحك رصيد تكلفة الإغلاق. هذا هو المبلغ النقدي المقدم الذي يغطي بعض أو كل تكاليف الإغلاق الخاصة بك، مما يقلل المبلغ الذي تحتاج إلى إحضاره إلى طاولة الإغلاق. قد يغطي الائتمان نفقات الإغلاق القياسية، مثل التأمين على الملكية أو رسوم التقييم، أو يمكن أن يذهب نحو الدفع المسبق لتكاليف أخرى عند الإغلاق، مثل أقساط التأمين على أصحاب المنازل.
-
ثانياً، يمكن للبائع أن يدفع ثمناً مؤقتاً أو دائماً تخفيض سعر الفائدة. ولشراء سعر الفائدة بشكل مؤقت، يقوم البائع بإيداع الأموال في حساب الضمان، ويتم استخدام الأموال لتغطية بعض فوائدك خلال فترة الشراء التي تتراوح من سنة إلى ثلاث سنوات. يتضمن تخفيض السعر الدائم دفع نقاط الخصم للمقرض عند الإغلاق مقابل خفض سعر الفائدة الذي تفرضه عليك بشكل دائم.
-
وأخيرا، يمكن للبائع أن يمنحك تخفيضا في السعر. يؤدي خفض سعر شراء المنزل إلى تقليل المبلغ الذي يتعين عليك اقتراضه ويمكن أن يؤدي إلى خفض الدفعة الأولى ودفعة الرهن العقاري الشهرية بشكل طفيف.
→ اقرأ المزيد: تنازلات البائع مقابل الائتمان
الرياضيات – ما يوفره لك كل خيار بالفعل
دعونا نلقي نظرة على مثال لنرى كيف يمكن مقارنة امتيازات البائع هذه. لنفترض أنك تشتري منزلاً بقيمة 400000 دولار أمريكي بدفعة مقدمة بنسبة 5% وتستخدم قرضًا تقليديًا مدته 30 عامًا بمعدل فائدة 7%. يوضح الجدول التالي العمليات الحسابية باستخدام الحسابات من RMC Home Mortgage.
يعمل ائتمان تكلفة الإغلاق على خفض تكاليفك الأولية، ولكنه لا يؤثر على الدفعة الشهرية أو يؤدي إلى أي توفير إضافي بمرور الوقت. يؤدي الشراء الدائم إلى تقليل الدفعة الشهرية وقد يكون مفيدًا إذا كنت ستحتفظ بالرهن العقاري على المدى الطويل. يؤدي شراء العقار بنسبة 2-1 إلى تقليل الدفعة الشهرية بشكل ملحوظ خلال السنة الأولى، ولكن نظرًا لأن التأثير قصير الأجل، فمن الأفضل إذا كنت تخطط للانتقال أو إعادة التمويل. ويؤدي تخفيض السعر إلى انخفاضات طفيفة في كل من الدفعة الأولى والدفعة الشهرية.
متى تختار ائتمان تكلفة الإغلاق
فكر في طلب رصيد تكلفة الإغلاق عندما تواجه مشكلة في الحصول على أموال كافية للإغلاق. يمكنك أن تتوقع دفع 2٪ إلى 5٪ من مبلغ القرض في تكاليف الإغلاق، أو 7600 دولار إلى 19000 دولار على قرض بقيمة 380 ألف دولار. إذا لم تكن قادرًا على جمع هذه الأموال من الأصدقاء أو العائلة، فقد يكون امتياز البائع بديلاً جيدًا.
يمكن أن يكون رصيد تكلفة الإغلاق مفيدًا أيضًا إذا كانت لديك نفقات مقدمة أخرى تتعلق بحركتك. على سبيل المثال، ربما يحتاج المنزل إلى إصلاحات أو ترقيات بسيطة، وتريد الاعتناء بها بنفسك بدلاً من انتظار البائع لإنجازها. يمكنك التفاوض على ائتمان تكلفة الإغلاق، ثم استخدام الأموال التي كنت ستنفقها على تكاليف الإغلاق لدفع تكاليف العمل في المنزل.
متى تختار تخفيض سعر الفائدة
يمكن أن يكون تخفيض سعر الفائدة تنازلاً مفيدًا عندما تكون أسعار الفائدة مرتفعة.
إذا كنت تخطط للاحتفاظ برهنك العقاري لعدة سنوات، فقد تحتاج إلى شراء دائم. يؤدي هذا إلى خفض المعدل الذي تدفعه طوال مدة القرض، ونتيجة لذلك، تكون دفعتك الشهرية أقل بشكل دائم. يمكن أن تضيف المدخرات بشكل كبير مع مرور الوقت.
يمكن أن يمنحك تخفيض السعر المؤقت تخفيضًا أكبر في دفعتك الشهرية، ولكنه ساري المفعول لمدة عامين أو ثلاثة أعوام على الأكثر. قد يفضل المشترون هذا الخيار إذا كانوا واثقين من قدرتهم على إعادة التمويل بمعدل أفضل في نهاية فترة الشراء، أو إذا كانوا لا يخططون للبقاء في المنزل لفترة طويلة جدًا.
“ربما ينتقلون إلى ولاية أخرى، أو يعرفون أنه سيتم إعادة تعيينهم في منصب آخر خلال فترة زمنية قصيرة. هذا [temporary] وقال كريس باركس، مدير المبيعات في شركة تشرشل للرهن العقاري: “إن عملية الشراء تجعلها ميسورة التكلفة للغاية”.
الأفضل لمشتري المنازل لأول مرة
الأفضل للحصول على قروض VA
الأفضل للحصول على قروض ملكية المنازل
الأفضل لسرعة الإغلاق
الأفضل لإعادة التمويل
الأفضل بالنسبة للقروض بدون مؤشر مديري المشتريات (PMI).
الأفضل للقروض العقارية العكسية
620
الأفضل لـ HELOCs
متى تختار تخفيض السعر
يمكن أن يكون تخفيض السعر منطقيًا عندما تكون مهتمًا بتقليل المبلغ الإجمالي الذي تقترضه. ربما تكون على وشك الحاجة إلى قرض ضخم، وتفضل الاقتراض بمبلغ أقل قليلاً والحصول على قرض تقليدي. أو ربما يكون لديك ما يكفي من المدخرات تقريبًا لدفعة مقدمة بنسبة 20% لتجنب دفع تأمين الرهن العقاري الخاص، وسيؤدي تخفيض السعر إلى رفع الدفعة الأولى إلى 20% من مبلغ القرض الجديد.
→ اقرأ المزيد: قروض جامبو: كيفية شراء منزل بسعر أعلى
عادة ما ترى باركس أن تخفيضات الأسعار تجذب المشترين الذين يرغبون في سداد ديونهم في أسرع وقت ممكن.
قال باركس: “يميل هذا النوع من المشترين إلى الرغبة الشديدة جدًا في إلغاء الديون، ولذا سيستفيد هؤلاء الأشخاص من حاسبات العائد المبكر التي أقدمها لهم وأشياء أخرى من هذا القبيل لأنهم يريدون حقًا إلغاء الديون بسرعة”.
هل يمكنك أن تطلب أكثر من واحد؟
يمكنك أن تطلب الجمع بين امتيازات البائع، مع التنبيه على أن قيمة الامتيازات لا يمكن أن تكون أعلى من الحد الأقصى لنوع القرض الذي تحصل عليه. الحد الأقصى للامتيازات هو نسبة مئوية من سعر الشراء، أو في بعض الحالات، القيمة المقدرة.
“إذا تفاوضوا على صفقة جيدة للغاية فيما يتعلق بتنازلات البائع، فإننا نحاول القيام بتخفيض سعر الفائدة الدائم بقدر ما نستطيع، وبعد ذلك مع كل ما تبقى، ما نحاول القيام به هو محاولة خفض السعر. قال باركس: “هذه هي الطريقة الأكثر شيوعًا التي نرى بها الأمر”.
ما هو المناسب لك؟
اطرح على نفسك هذه الأسئلة لمعرفة امتيازات البائع التي من المحتمل أن تستفيد منها.
هل لديك ما يكفي من المال للإغلاق؟ إذا لم يكن الأمر كذلك، فكر في ائتمان تكلفة الإغلاق.
هل تواجه معدل فائدة مرتفعًا، وهل تخطط للاحتفاظ بقرض منزلك على المدى الطويل؟ يمكن أن يؤدي تخفيض سعر الفائدة الدائم إلى خفض دفعتك الشهرية وتوفير الفائدة على مدى مدة القرض.
هل تتطلع إلى خفض سعر الفائدة الخاص بك ولكنك تتوقع إعادة التمويل قريبًا؟ يمكن أن يمنحك تخفيض سعر الفائدة على المدى القصير توفيرًا أكبر على مدفوعاتك خلال العام أو العامين المقبلين.
هل الدفعة الأولى أقل مما تريد؟ يمكن أن يؤدي تخفيض السعر إلى تقليل حجم القرض الخاص بك بحيث تذهب الدفعة الأولى إلى أبعد من ذلك، وربما يلغي الحاجة إلى مؤشر مديري المشتريات (PMI) إذا كانت الدفعة الأولى أقل بقليل من 20٪ من السعر الأصلي.
هل البائع متحمس جدًا للتفاوض؟ إذا رأيت منزلًا معروضًا في السوق لمدة 30 يومًا أو أكثر، فقد يكون من مصلحتك أن تطلب مجموعة من الامتيازات.
الأسئلة الشائعة حول سعر الشراء مقابل تكاليف الإغلاق مقابل تخفيض الأسعار
هل من الأفضل الحصول على سعر أقل أو طلب تكاليف الإغلاق؟
يعتمد الخيار الأفضل على وضعك المالي وأهدافك. إذا كان بإمكانك بسهولة تغطية تكاليف الإغلاق بنفسك وتريد الحد من مقدار الديون التي تتحملها، فقد تفضل تخفيض السعر. إذا لم يكن لديك الكثير من النقود في متناول اليد، فقد تستفيد أكثر من المساعدة في إغلاق التكاليف.
هل يمكن لامتيازات البائع تغطية كل من سعر الشراء وتكاليف الإغلاق؟
يمكنك استخدام امتيازات البائع لكل من تخفيض السعر وبعض تكاليف الإغلاق، ولكن لا يمكن أن تتجاوز القيمة الإجمالية للامتيازات الحد الأقصى المسموح به للامتيازات لنوع القرض المحدد.
هل يؤثر تخفيض السعر على الدفعة الأولى؟
إذا قررت سداد دفعة مقدمة تساوي نسبة مئوية معينة من سعر الشراء، فإن خفض سعر الشراء يقلل المبلغ الذي يتعين عليك دفعه. على سبيل المثال، لنفترض أنك عرضت شراء منزل بقيمة 400 ألف دولار وتخطط لدفع دفعة أولى بنسبة 5٪. بالسعر الكامل، الدفعة الأولى هي 20,000 دولار. إذا قام البائع بتخفيض سعر الشراء إلى 390 ألف دولار، فإن الدفعة الأولى بنسبة 5٪ هي 19500 دولار.
أيهما أفضل للبائع تخفيض السعر أم التنازل؟
قد يفضل بعض البائعين تخفيض السعر لأنه يخفض رسوم عمولة الوكيل وضرائب النقل، والتي يتم حسابها كحصة من سعر الشراء. ولكن إذا كنت تشتري منزلاً من أحد عمال البناء، فقد يفضل البناء التنازلات على تخفيض السعر. يمكن أن يؤثر تخفيض السعر على التقييمات المستقبلية للعقارات الأخرى التي يبيعها المنشئ في مكان قريب، مما يحد من الأسعار التي يمكنهم تحصيلها لاحقًا.
اكتشاف المزيد من الشرقية الاقتصادية | أخبار الاقتصاد والأعمال والأسواق العربية والعالمية
اشترك للحصول على أحدث التدوينات المرسلة إلى بريدك الإلكتروني.
