يرى إليوت فرصًا لخلق قيمة في Warehouse Reit Rexford Industrial

الشركة: Rexford Industrial Realty (REXR)

عمل: Rexford Industrial Realty هو صندوق استثمار عقاري كامل الخدمات ذاتيا ويتم إدارته ذاتيا (REIT). تركز الشركة على امتلاك وتشغيل واكتساب العقارات الصناعية في أسواق جنوب كاليفورنيا. وهي تحصل على العقارات الصناعية ، ويمتلكها ، وتحسن ، وإعادة الإيجار ، وتدير العقارات الصناعية الموجودة بشكل أساسي في أسواق جنوب كاليفورنيا ، من خلال Rexford Industrial Realty ، LP (شراكة التشغيل) وشركاتها التابعة. كما تحصل الشركة على أو توفر ديون الرهن العقاري المضمونة من قبل الممتلكات الصناعية المخصصة أو الممتلكات المناسبة للتنمية الصناعية. ويوفر خدمات إدارة الممتلكات وخدمات التأجير لأصحاب العقارات ذات الصلة. تشمل خدمات إدارة الممتلكات إجراء عمليات التفتيش على الممتلكات ، ورصد إصلاحات وصيانة ، والحفاظ على علاقات المستأجرين وتوفير الرقابة المالية والمحاسبة. تتكون محفظتها من 424 عقارًا بحوالي 51.0 مليون قدم مربع قابلة للتأجير.

القيمة السوقية الأسهم: 9.47 مليار دولار (40.01 دولار للسهم)

الناشط: إدارة الاستثمار إليوت

ملكية: ن/أ

متوسط ​​التكلفة: ن/أ

تعليق الناشط: Elliott هي شركة استثمار متعددة الأصول تدير حوالي 76.1 مليار دولار من الأصول (اعتبارًا من 30 يونيو 2025) وهي واحدة من أقدم الشركات من نوعها تحت الإدارة المستمرة. يشتهر إليوت ، المعروف عن العناية الواجبة والموارد الواجبة ، بانتظام الشركات لسنوات قبل القيام بالاستثمار. Elliott هو الأكثر نشاطًا بين المستثمرين الناشطين ، والمشاركة مع الشركات عبر الصناعات والمناطق الجغرافية المتعددة.

ماذا يحدث

في 27 أغسطس ، أعلن إليوت أنهم اتخذوا منصبًا في Rexford Industrial Realty.

وراء الكواليس

Rexford هي شركة REIT الصناعية المدارة داخليًا تركز على سوق جنوب كاليفورنيا. استفادت مساحة REIT الصناعية من الرياح العلمانية القوية ، حيث أن ارتفاع التجارة الإلكترونية ، والذي يتطلب مساحة مستودع أكبر في المتوسط ​​من تجارة البيع بالتجزئة التقليدية ، أدى إلى زيادة احتياجات المستودعات مع مرور الوقت. علاوة على ذلك ، تعد جنوب كاليفورنيا موقعًا جذابًا بشكل خاص بسبب تحديات الاستحقاق ، وندرة الأراضي ، والقرب من الموانئ وسكانها في المناطق الحضرية ، والتي غذت جميعها الطلب ونمو الإيجار السريع. تاريخياً ، كانت هذه المحفظة الأولية التي لا يمكن الاستغناء عنها قد أدت إلى قمة تقييم السوق ، حيث تم تداولها بنسبة 20-30 ٪ من قيمة الأصول الصافية (NAV) وعلاوة 8 تحول إلى أقرانها على أساس أموال معدلة من العمليات (AFFO).

ومع ذلك ، كما رأينا مرات عديدة من قبل مع العديد من الناشطين ، فإن صناديق الاستثمار العقاري تخضع بطبيعتها في تحكيمها وتجذب فرق الإدارة ذات المصالح غير المحسنة. Rexford لا يختلف. على الرغم من كونها شركة مقرها في كاليفورنيا ، إلا أنها مقرها في ولاية ماريلاند ، وهي ولاية سيئة السمعة للوائح الصديقة للإدارة ، بما في ذلك قانون الاستحواذ غير المرغوب فيه في ولاية ماريلاند ، والذي يسمح للشركة بتصنيف مجلس الإدارة دون موافقة المساهمين.

REIT في كاليفورنيا التي تتضمن في ولاية ماريلاند ليست لأسباب الراحة ، ولكن المزيد لأغراض الترسيخ. هذا النوع من الشركات هو الذي سيكون له أيضًا لوحة من سبعة أشخاص مع أغلبية (بما في ذلك اثنين من CO-CEOs) أعضاء لأكثر من 10 سنوات وتمتلك حوالي 1 ٪ من الأسهم المشتركة المعلقة كمجموعة ، تم منحها جميعًا تقريبًا. بمجرد الإعداد مثل هذا ، فإن كتاب Playbook REIT يتم توليه بشكل عام وإصدار الأسهم وشراء أكبر قدر ممكن من الممتلكات لأن الاتجاه الصعودي للإدارة مرتبط بمستوى الأصول المدارة أكثر من سعر الأسهم. أيضا ، في حفلات الكوكتيل والأندية ، من “رائع” إدارة مليارات الدولارات من العقارات. لذلك ، منذ الاكتتاب العام في عام 2013 ، زادت الشركة من عدد أسهمها بأكثر من 9x ، وزيادة الديون من 193 مليون دولار إلى 3.5 مليار دولار ونمت الأصول من 555 مليون دولار إلى 12.6 مليار دولار. عملت هذه الاستراتيجية لفترة من الوقت عندما تم تداول Rexford بعلاوة كبيرة على القيمة الأساسية لعقاراتها ، لكنها في النهاية تعرضت لهم مع انتفاضة المبيعات والنفقات العامة والإدارية ، وتآكلت حوكمة الشركات وأصبحت تعويضات تنفيذية. (اثنين من المديرين التنفيذيين في 13 مليون دولار لكل منهما). نظرًا لأن قيمتها إلى NAV بدأت في الانخفاض ، فإن هذه الاستراتيجية و Rexford تتداول الآن بخصم 20 ٪ على NAV وخصم AFFO 5-6 للرجال لأقرانه مع انخفاض سعر سهمه إلى 40 دولارًا للسهم (قبل إعلان Elliott) من أعلى من 80 دولارًا في ديسمبر 2021.

لحسن الحظ بالنسبة للمساهمين ، فقد حان وقت التغيير ، حيث كشفت Elliott Investment Management عن المركز الخمسة الأعلى في Rexford. في حين أن هذا يعني أن التعرض الاقتصادي بنسبة 5 ٪ على الأقل (حوالي 400 مليون دولار إلى 500 مليون) ، بالنظر إلى تاريخ الاستثمار في إليوت ، فإن تعرضها على الأرجح على الأقل مليار دولار من الأصول البالغة 76 مليار دولار.

يتمتع Elliott بتاريخ غني من التغيير في شركات مثل Rexford ، لذلك نتوقع منهم أن يدافعوا عن حوكمة الشركات بشكل أفضل ، وتخصيص رأس المال الأفضل ، واستعادة التركيز الاستراتيجي للشركة على خلق قيمة المساهمين.

على الرغم من أنه من المهم أن نلاحظ أن النشاط يمكن أن يكون أكثر تحديا في ولاية ماريلاند ، إلا أنه لم يكن بمثابة حظر ، خاصة بالنسبة للناشطين ذوي الخبرة والالتزام مثل إليوت. في الواقع ، فإن الأدوات المتاحة للشركة التي من شأنها أن تثبط النشاط عادة ما تكون في هذه الحالة أكثر من كأس السم. أي محاولة من قبل الإدارة لترسيخ أنفسهم في مواجهة الناشط لن يؤدي إلا إلى مزيد من الضرر بسمعتهم ودعم حالة إليوت بأن التغيير مبرر. لذلك ، نتوقع أن يقوم إليوت بشكل جيد في معركة وكيل هنا إذا يتعلق الأمر بذلك. لكننا لا نعتقد أنه سيأتي إلى ذلك.

عندما يشارك أحد الناشطين مع شركة ، فإنه غالبًا ما يضع تلك الشركة في اللعب الزائفة ، ويجذب انتباه المستثمرين الاستراتيجيين والأسهم الخاصة. هذه الديناميكية أكبر بالنسبة لشركة مثل Rexford التي كانت منذ فترة طويلة موضوع تكهنات الاستحواذ.

بالنسبة إلى Rexford ، فإن أصولهم المتميزة ، والتوحيد في صناعة REIT وتقييمها الحالي المخصوم يجعل الشركة مرشحًا للاستحواذ الطبيعي. علاوة على ذلك ، فإن Elliott لديه أيضًا تاريخ قوي في تحفيز النتائج الاستراتيجية في REITS.

في Healthcare Trust of America (سابقًا HTA) ، نجح إليوت في دفع مراجعة استراتيجية ، مما أدى في النهاية إلى اندماج بين HTA و الرعاية الصحية Realty Trust لتشكيل أكبر مالك عقار مكتب طبي في الولايات المتحدة

بالنظر إلى خصم Rexford الحالي بنسبة 20 ٪ على NAV ، نعتقد أن أي تناول الطعام سيحدث على الأقل في NAV ، ولكن على الأرجح على علاوة نظرًا لتقييم الشركة التاريخي وجودة المحفظة.

إذا كانت هذه الفرصة تتحقق ، باعتبارها ائتمانية لمستثمريها ومساهمي Rexford ، فإن Elliott ستزن القيمة من عملية الاستحواذ مقابل الخطة المستقلة طويلة الأجل والمدافع عن أي مسار سيوفر أفضل قيمة للمساهمين. بالنظر إلى أن الخطة طويلة الأجل من المحتمل أن تتطلب الوقت وعدم اليقين في إعادة تشكيل مجلس الإدارة والإدارة ، فإننا نعتقد أن عملية الاستحواذ بمتميز معقول ستكون المسار المفضل هنا.

Ken Squire هو مؤسس ورئيس 13D Monitor ، وهي خدمة أبحاث مؤسسية حول نشاط المساهمين ، ومؤسس ومدير محفظة صندوق الناشط 13D ، وهو صندوق مشترك يستثمر في مجموعة من الاستثمارات الناشطة 13D.