3 خطوات ممكنة لخلق القيمة

عمل: ميتسوي فودوسان هي شركة مقرها اليابان تعمل في مجال العقارات. لديها خمسة قطاعات الأعمال. أولا، هناك وحدة التأجير، والتي تعمل في تأجير المباني المكتبية والمرافق التجارية. ثانيًا، يشارك قطاع بيع المخصصات في بيع الشقق والمنازل للعملاء الأفراد، بالإضافة إلى المساكن المؤجرة ومباني المكاتب للمستثمرين. هناك قطاع الإدارة، والذي يشمل الممتلكات والوساطة وإدارة الأصول. تشارك شركة ميتسوي هوم في أعمال البناء والإصلاح والتجديد الجديدة. وأخيرًا، يشارك القطاع المسمى “أخرى” في تشغيل الفنادق وملاعب الجولف ومرافق المنتجعات، بالإضافة إلى أعمال ضمان القروض.

قيمة سوق الأوراق المالية: 3.869 تريليون ين (4,144.00 ين للسهم الواحد). يتم تداول السهم أيضًا في الولايات المتحدة كإيصال إيداع أمريكي تحت مؤشر MTSFY.

نسبة الملكية: 2.5%

متوسط ​​السعر: غير متوفر

تعليق الناشط: إليوت هو مستثمر ناشط ناجح وذكي للغاية. يضم فريق الشركة محللين من شركات الأسهم الخاصة الرائدة في مجال التكنولوجيا، ومهندسين، وشركاء تشغيل – مديرين تنفيذيين ومديري عمليات سابقين في مجال التكنولوجيا. عند تقييم الاستثمار، تقوم إليوت أيضًا بتعيين مستشارين متخصصين ومستشارين في الإدارة العامة ومحللي تكلفة خبراء ومتخصصين في الصناعة. غالبًا ما تراقب الشركة الشركات لسنوات عديدة قبل الاستثمار ولديها مجموعة واسعة من المرشحين المثيرين للإعجاب في مجالس الإدارة. لقد ركز إليوت تاريخيًا على النشاط الاستراتيجي في قطاع التكنولوجيا وحقق نجاحًا كبيرًا في هذه الاستراتيجية. ومع ذلك، على مدى السنوات العديدة الماضية، نمت مجموعة النشاط الخاصة بها وتطورت، وكانت الشركة تقوم بمزيد من النشاط طويل المدى وتخلق قيمة على مستوى مجلس الإدارة في نطاق أكبر بكثير من الشركات.

يبحث إليوت عن ثلاثة معايير رئيسية في الاستثمار النشط: (1) عمل تجاري عالي الجودة (2) يتم تداوله بسعر مخفض مقارنة بالقيمة العادلة و (3) لديه طريق لتحفيز التغيير وخلق قيمة للمساهمين.

من المؤكد أن شركة ميتسوي فودوسان هي شركة ذات جودة عالية. وهي الشركة العقارية البارزة في اليابان. جودة مبانيها من حيث الموقع وأسعار الإيجار رائعة. حتى باعتبارها شركة عقارية تجارية، تمتلك شركة ميتسوي فودوسان بعض قوة العلامة التجارية، والتي تترجم إلى قوة تسعير متميزة. إنها تتمتع بعلامة تجارية قوية من حيث الجودة لدرجة أن المستأجرين يدفعون علاوة على تواجدهم في مبانيهم.

لا تحتاج إلى إجراء الكثير من التحليلات لترى أن شركة Mitsui Fudosan يتم تداولها أيضًا بخصم كبير مقارنة بالقيمة العادلة. منذ يناير 2014، لم يتحرك سعر سهم الشركة إلى أي مكان تقريبًا. وفي الوقت نفسه، ارتفع مؤشر نيكاي بنسبة تزيد عن 120%، وتضاعف صافي قيمة أصول ميتسوي فودوسان ثلاث مرات تقريبًا. وقد تم تداول الشركة تاريخياً بعلاوة على قيمتها العقارية. يتم تداوله الآن بخصم 33٪ بعد خصم الضرائب. وتبلغ قيمة عقاراتها، بعد خصم الضرائب، 5700 ين للسهم الواحد، مقابل سعر تداول السهم عند 3850 ينًا. بالإضافة إلى ذلك، لديها محفظة أسهم بقيمة 800 مليار ين، والتي تتضمن مركزًا بقيمة 550 مليار ين في شركة أورينتال لاند، أو OLC، والشركات العقارية الناجحة القائمة على الرسوم (إدارة الأصول، وإدارة الممتلكات والوساطة المالية) التي تجلب لها وصل صافي قيمة الأصول إلى 7,103 ينات للسهم الواحد، مما يعني خصمًا بنسبة 84% في سعر السهم.

من المحتمل أن تكون مصادر هذا الأداء الضعيف غير مفاجئة لأولئك الذين يراقبون حملات النشطاء الأخيرة في اليابان من أمثال Elliott وValueAct وPalliser، بالإضافة إلى تصرفات الحكومة وبورصة طوكيو في السنوات الأخيرة. تتصارع شركة ميتسوي فودوسان مع التقييم المنخفض والعائد على حقوق المساهمين من حيث القيمة المطلقة ونسبة إلى أقرانها. ولا يتم عرقلة ثقة المساهمين إلا من خلال ممارسات الحوكمة الخاصة بها. وتمثل محفظة أسهم شركة ميتسوي فودوسان البالغة 800 مليار ين حاليًا حوالي خمس قيمتها السوقية، ولكنها تخفف بشكل كبير من العائد على حقوق المساهمين للشركة حيث أنها لا تحقق سوى 7 مليار ين سنويًا من دخل الأرباح. تمثل شركة OLC حوالي 70% من محفظة الأسهم المشتركة لشركة ميتسوي فودوسان البالغة 800 مليار ين، وهو ما يمكن أن يجعلها أكبر أصول الشركة بشكل مثير للجدل. هذا ليس فقط تخصيصًا غير فعال لرأس المال، ولكنه أيضًا أمر محفوف بالمخاطر، أن يكون لديك مثل هذه الحصة الكبيرة من أصول ميتسوي فودوسان في شركة واحدة متداولة علنًا والتي تعد واحدة من أغلى الأسهم في مؤشر TOPIX 100 على كل من السعر والأرباح. أساس وقيمة المؤسسة إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والإطفاء. وقد شجعت بورصة طوكيو الشركات على تحسين العائد على حقوق المساهمين والحصول على قيمة دفترية أعلى من مرة واحدة. في الوقت الحالي، تمتلك شركة ميتسوي فودوسان سعرًا يعادل 0.65 ضعف القيمة الدفترية المعدلة (للشركات العقارية) وأدنى عائد على حقوق الملكية بين نظيراتها.

ومن الممكن علاج هذه المشكلة من خلال مجلس إدارة يمارس أسلوباً أفضل في تخصيص رأس المال وإدارة الشركات ـ وهو مجلس قادر على استعادة ثقة المستثمرين في أن عائدات المساهمين سوف تتناسب مع نمو المحفظة الاستثمارية. هناك ثلاثة أشياء يمكن لشركة ميتسوي فودوسان القيام بها على الفور لخلق قيمة للمساهمين. أولاً، يمكنها بيع حصتها في OLC، وهو ما بدأت القيام به بالفعل، ولكن بالنظر إلى مشاركة إليوت، فإن ذلك ليس بوتيرة مرضية. وهذا يشبه إلى حد ما مشاركة Palliser Capital في Keisei Rail، حيث دعت الشركة إلى تخفيض حصة تلك الشركة غير الأساسية البالغة 22٪ في OLC. ثانياً، تستطيع شركة ميتسوي فودوسان بيع ما قيمته 500 مليار ين من الممتلكات العقارية غير الأساسية. ثالثًا، يمكن للشركة استخدام العائدات لإعادة شراء الأسهم والاستثمار في التطوير العقاري الجديد حيث أنها تخلق أكبر قيمة من خلال إعادة التطوير مقابل الاحتفاظ بهذه الأصول. وهذا سيعطي ميتسوي فودوسان عائدًا أعلى على حقوق المساهمين، مما سيؤدي إلى انخفاض تكلفة رأس المال وارتفاع السعر إلى القيمة الدفترية.

تشبه هذه الحملة إلى حد كبير مشاركة Elliott في Dai Nippon Printing، وهي شركة يابانية أخرى، حيث دعت الشركة إلى إعادة شراء الأسهم لتحسين العائد على حقوق المساهمين والتخلص السريع من بعض الممتلكات العقارية ومحفظة الشركة من المساهمين المتبادلين. بعد وقت قصير من الإعلان عن خطوبتهما، أعلنت شركة Dai Nippon عن أكبر عملية إعادة شراء للأسهم في تاريخها: 300 مليار ين أو 30% من القيمة السوقية للشركة.

وعلى الرغم من وضع حوكمة الشركات في شركة ميتسوي فودوسان ـ حيث حصلت على درجات منخفضة للغاية في مجال الإدارة من خدمات المساهمين المؤسسيين، وكان ثلث مجلس الإدارة فقط يتألف من مديرين مستقلين وهيكل غريب يمتد لعامين ـ إلا أن هناك بعض التفاؤل هنا. لا يوجد مساهم مسيطر كبير في شركة ميتسوي فودوسان، وهناك كمية منخفضة نسبيًا من المساهمين المتبادلين (حوالي 8٪)، وكان الرئيس الحالي والمدير التنفيذي تاكاشي أويدا صريحًا في التزامه بتعزيز عوائد المساهمين وكفاءة رأس المال، فضلاً عن رغبته لتحريك الأصول العقارية.

كين سكواير هو مؤسس ورئيس 13D Monitor، وهي خدمة بحثية مؤسسية حول نشاط المساهمين، ومؤسس ومدير محفظة صندوق 13D Activist Fund، وهو صندوق استثمار مشترك يستثمر في محفظة استثمارات ناشطة 13D.